2024年，不仅销售业绩达到3230亿，登顶房企销售排行榜。保利还一举拿下了广州、南京、福州、苏州、佛山等热点城市的销冠，其在广州大本营的市占率更是高达10.79%。
比如广州去年8月份才开盘的项目保利珠江天悦，仅4个月，成交面积就达到50262㎡，一举夺得2024年广州市楼盘成交面积冠军。
不仅市场表现突出，珠江天悦还凭借强大的产品创新力，斩获“2024年产品力创新标杆”大奖，彰显出其在豪宅市场的领先地位。
前段时间，明源君现场考察参观后发现，相比其他豪宅项目还在复制几年前的过时产品，珠江天悦在产品打造上，确实给出了足够的诚意。
很多人可能会说，珠江天悦之所以卖得好，不就是因为地段好吗。这种说法，对了一半。
珠江天悦的地理位置确实得天独厚，但区域内不乏地段好、景观好的项目，为什么只有珠江天悦大放异彩？
在明源君看来，除了自身难以复制的资源外，珠江天悦胜出的最主要的原因是，其产品打造逻辑与竞品有根本性的不同，实际做到以客户为导向。
过去，很多项目做产品定位采取的都是竞品跟随策略，即基于对竞争楼盘的观察，从竞品的供应结构、成交结构到成交客户，逐一做多元化的分析，最后定下来要做什么产品。
在这样的产品逻辑闭环里，有一个最大的bug，那就没有客户什么事。这在卖方时代没什么问题，因为行业的容错率很高。
但随着行业从卖方市场转向买方市场，客户成为最稀缺的资源，一旦产品没做对，或者过于同质化，不能打动客户，项目很可能就会陷入价格战，或只能依赖渠道去化。
基于此，保利反其道而行，先找出客户痛点，再基于客户的真实需求去研发产品，实际做到以客户为导向。
比如保利“TOP系”，对应的是高端改善客群。他们可能是企业家、政府机构部门干部、企业高管或是大学教授或是医院专家等等。
据调研，他们买房除了对资产保值有诉求，对产品本身的关注点也发生了显著变化：
①房子不但是居住场所，更是身份象征：项目一定要具有核心地段、稀缺资源，并以国际社区的标准打造，彰显高端与品位。
②社区既要有高级感，也要有烟火气：高端客群最大的痛点是事务太多，时间太少，他们期望的生活方式是一公里内就能解决日常生活所需，不需要付出太高的时间成本。
③更多元化的场景，消灭生活的平淡：功能之外，场景要足够丰富，社区设计能带来松弛感与度假感，回家就像旅行一样。
在产品打造上，珠江天悦更强调要为客户定制一整套生活方式的解决方案，而不是仅仅卖一套房子。
高端客户买豪宅，很多买的就是稀缺的景观资源，甚至有人说，豪宅的核心价值就是景观。
正因为洞察到客户这一关键需求，保利TOP系对选址要求极为严苛：必须是核心城市的核心地段，必须拥有稀缺的景观资源。
根据政府初步规划，在项目与珠江岸线之间，将对标新加坡滨海湾的金沙度假区港湾码头，打造约8万㎡的珠江港湾。整个港湾将由法国恩蒂埃建筑规划设计团队（NDA）主创，规划有五大功能区，集休闲、娱乐、观光功能于一体。
其次，项目是广州为数不多与江之间没有道路区隔的小区，与珠江港湾的直线米看江面。
这样的先天资源很多项目想都不敢想。要知道，广州珠金琶三大板块内，10个江景豪宅项目的临江面，江岸线米左右，就连琶洲天悦的江岸线米。
据了解，珠江天悦一共占地约8万㎡，总建面约32.3万㎡，一共规划有12栋住宅，将分为东西两区开发，预计总货量约1328户。
这种体量的项目，在一线城市市区基本上已经看不到了。但正是这样的体量，在建筑设计上才能发挥更多可能性，和周边片区形成合力，全面去提升片区居住品质。
为了让所有业主在家都能欣赏到无遮挡的江景，保利舍弃了传统前后两排错开的布局，而是采用准一字型排布，相当于项目所有楼栋都临江而排，每栋楼都是头排，规避了江景豪宅常见的二排、三排业主视野被遮挡的情况。
除了一字型排布，珠江天悦还借鉴了新加坡港湾城市的设计理念，采用“双层架空盖板”设计，即7米高的上盖设计，加上7米高的抬高架空，整体楼栋基底抬高了14米。
最终形成了盖上、盖下、地下三层立体空间，住宅和小区园林在盖板上，商业街区、公共空间在盖板下。
这种设计，一方面，保证了园区内所有楼层都能享有开阔的江景视野，一楼接近于五楼，即便是低楼层也能看江，能做到不牺牲任何一户的景观视野，真正的完成了“景观平权 ”，非常难得。
另一方面，通过盖板将公建配套与园林和住宅区隔开，避免相互干扰，保证了园林的整体性、小区的私密性和尊贵感。
第三，未来盖板下的商业空间可以与周边港湾区域的人流形成有效互动，逐渐增强项目的商业活力。
而且板上板下绿化步行连通，业主能够迅速步行到达沿江带和内港湾，享受滨海度假式的生活方式。
高端客户日常非常忙碌，充满压力和内卷，甚至忙得没时间去交新朋友，没时间去放松度假。
一般的项目，想要帮客户消灭这些痛点，也有心无力。但珠江天悦除了江景资源，周边配套非常多元且丰富，能够完全满足客户各种需求。
珠江天悦周边教育、医疗、商业等配套资源丰富，项目本身也规划有商业、学校和广场，基本能满足日常所需。
的空中园林，盖板下有滨江商业带，加上观江会所、架空层、公共港湾公园等功能空间，构造出一种全新的生活可能。
平日，业主走几分钟就可以到滨江绿道散步，与珠江亲密接触；楼下滨江生活馆可以一边观景一边健身，还可以宴请接待亲戚朋友。
很多人需要长途跋涉去体验的滨江度假生活，珠江天悦的业主下楼就可以享受。
珠江天悦在整个归家动线的设计上，借鉴了酒店的设计手法，通过归家动线，穿起丰富的、充满仪式感的景观节点，让回家变成令人期待的旅行。
具体来看，珠江天悦在整个景观空间打造了六个景观节点，以“水粤镜花”为主题，展示广州文化内涵的同时，又营造出花与艺术空间交织的美学意境，形成六大主题空间，分别为含苞欲放、蔓延花涧、落英缤纷、群英吐艳、花径通幽和锦花秀草。
除此以外，珠江天悦还保留了五颗古榕树在社区，利用大树和草坪创造安静自然的冥想空间，动静得宜。给业主提供了一种“入世即生活，出世即自然”的生活场景。
珠江天悦整体规划为三个组团，在采用现代风格主框架与公建化立面的基础上，每个组团都巧妙融入了各自独特的立面语言与建筑形体设计。
例如，项目在建筑塔冠设计上运用了不同的造型手法，结合不同单体的高度变化，赋予建筑群落层次感与辨识度。
这样的设计不仅让整个项目成为城市界面的亮点，提升了片区建筑审美，更有望成为广州里程碑式的城市地标，带给客户满满的情绪价值。
在很多地产人看来，户型设计经过这么多年的迭代，创新基本已经到头，没有太多空间了。但在保利看来，更好的创意永远都在下一次。
比如首期推出的产品建面约131㎡、169㎡、215㎡的户型，开窗面都超过了约40米，最大值接近50米，比广州同类竞品至少高出了10%。
据保利调研，很多业主卧室飘窗经常都处于闲置状态，为此这次将卧室飘窗面宽控制在约30厘米左右，以进一步提升房间的使用面积。
一方面，空间的功能性与舒适度做到了极致。一梯一户独立电梯厅设计，拥有仪式感满满的内外双玄关，入户空间达到约8㎡。还有双阳台设计，南北对流，通风采光效果就不用说了。
另一方面，采用LDKB一体化大方厅设计，客厅、餐厅厨房、阳台无界相连，功能区之间相互独立又彼此贯通，强化了空间的流动性和交互性，当一家人处于客厅、餐厅或其他不同空间，也能随时互动，促进情感交流。
而且该户型是双套房设计，客厅两侧各分布了一间主套，考虑到共同生活的亲属之间的私密性，更符合现代家庭的生活方式。
珠江天悦在精装方面也丝毫不马虎，各种精装细节都非常用心，例如外玄关选用祖母绿岩板，169㎡以上的入户大门都配置铝注双开门，宽1.8米，非常气派，仪式感十足。
更值得关注的是，华为全屋智能最新一代5.0控制管理系统列入了交标。华为全屋智能系统采用稳定可靠的PLC全屋网络，可自行加载全屋Wi-Fi，支持丰富的可扩展鸿蒙生态配套，相当于为房屋植入了一套强大的智能控制中枢。
本次交付集成入户可视对讲、全屋交互、Ai语音、全屋照明、空调、安防报警以及全屋遮阳7大系统，支持根据业主习惯，量身定做归家、离家、烹饪、就餐、观影、聚会、睡眠等多元生活场景。
而且华为全屋智能具备易用性、稳定性、拓展性、易安装等突出优势，用起来简单方便，不像别的设备需要业主反复调试，或者出现今天灯打不开、明天空调打不开的尴尬情况。
总的来说，广州珠江天悦，在选址上延续了保利“TOP系”在稀缺性上的高标准，在社区规划和设计上保持了高度的定制，在生活方式上，则展示出对高端客户的真实需求的深刻洞察。
珠江天悦脱离传统的豪宅打造思路，自成一派，注定会在广州豪宅史上留下浓墨重彩的一笔，也为同行树立了新的豪宅标杆。
千言万语就一句话，建议地产人可以去现场看看项目，感受一下保利在产品方面的进取之心。
